Immobilier d’entreprise : zoom sur le crédit-bail immobilier

Vous êtes un chef d’entreprise et vous ne savez pas si vous devez louer ou acheter vos bureaux ? Il existe une solution intermédiaire très intéressante à laquelle vous devriez réfléchir : le crédit-bail immobilier.

Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail est souscrit par une entreprise locataire (crédit-preneur) et une société de crédit-bail (crédit-bailleur). Cela se traduit ainsi : le crédit-bailleur achète un bien immobilier et le loue au crédit-preneur.

Le crédit-bail immobilier est constitué de deux contrats : un contrat de vente et un contrat de location. Le loyer est fixé librement par les deux parties, et il est possible que le crédit-preneur verse des pré-loyers durant la construction du bien (si construction il y a). Il peut en effet il y avoir plusieurs cas de figures :

L’immeuble est déjà construit : le crédit-bailleur achète le bien et le loue à une entreprise utilisatrice

L’immeuble n’est pas encore construit : le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux mais c’est le crédit-preneur le maître d’ouvrage

A l’issu du bail, le crédit-preneur doit choisir entre poursuivre la location, restituer l’usage de l’immeuble au bailleur ou acquérir le bien. La dernière option, plébiscitée par les entreprises offre un véritable avantages à ceux ne sachant pas s’ils doivent louer ou investir dans des bureaux.

L’acquisition du bien dépend du cas de figure de départ. Si l’immeuble existait déjà, le contrat doit contenir une promesse unilatérale de vente à un prix fixé par les deux parties, en tenant compte des loyers versés. Si l’immeuble n’existait pas, il est possible d’acquérir les droits de propriétés du terrain de façon directe ou indirecte.

Ainsi, la location de votre bureau à Paris se transformera, sur le moyen-terme, en un véritable investissement dans l’immobilier d’entreprise.

Remarque : seul le crédit bailleur peut invoquer le droit au renouvellement du bail et seul le crédit-preneur peut annuler le contrat (sauf conditions de résiliation anticipées indiquées dans le contrat).

Le crédit-bail via une SCI ?

dessin de passation de clefs

Une SCI ou Société Civile immobilière est une structure juridique dédiée à l’investissement et à la location immobilière. En d’autres termes, ce régime de société est particulièrement adapté pour un crédit-bail.

En effet, la SCI est titulaire du crédit-bail. Elle donne l’immeuble en sous-location à une ou plusieurs entreprises. Les revenus de la SCI sont déterminés en fonction de la valeur locative du bien et non en fonction des loyers du crédit-bail.

A l’issue du contrat, il existe quelques nuances en fonction du régime d’imposition auquel la SCI est soumise. En effet, si votre SCI est à l’IR (impôt sur le revenu), l’acquisition de l’immeuble change la nature fiscale de son activité. Ainsi, elle n’est plus sous-bailleur mais bailleur et les loyers versés par les entreprises utilisatrices deviennent des revenus fonciers. Le bien perd donc ses bénéfices non commerciaux (BNC) et ne fais plus partie du patrimoine professionnel de la SCI.

Afin d’éviter cela, il est possible d’opter pour l’IS (impôt des sociétés) lors de la création de votre SCI ou tous les ans. Ce choix est irrévocable et sans incidence fiscale. Cependant, pour que vous soyez assurés de profiter de tous les avantages possibles du crédit-bail, il est important de choisir avec soin le régime fiscal de votre SCI. Des experts de l’immobilier d’entreprise à Paris mais aussi en province pourront vous éclairer sur la question.

Plus d’infos ici : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23220